Vermieter können Hypothekenzinsen von der Mieteinnahmensteuer abziehen
Vermieter, die eine Immobilie vermieten, können die Hypothekenzinsen von der Mieteinnahmensteuer als Betriebsausgabe abziehen.
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Schauen wir uns die Geschichte von Karl an, um anhand eines Beispiels von VLH-Steuerspezialisten zu veranschaulichen, wie dies funktioniert.
Wie man Hypothekenzinsen von der Mieteinnahmensteuer abziehen kann
Karl hat vor drei Jahren ein Doppelhaus im Land gekauft. Er und seine Frau wohnen rechts, sein Mieter links. Um das Haus zu kaufen, nahm Karl bei seiner Bank einen Kredit mit einer Laufzeit von 13 Jahren mit monatlichen Zahlungen auf die Hypothek auf.
Jedes Jahr kann Karl die Hypothekenzinsen von der Mieteinnahmensteuer abziehen. Da die Darlehenszinsen für die Hypothek als einkommensbezogene Ausgaben eingestuft werden, kann er als Vermieter die Zinsen von seinen Steuern abziehen.
Wichtig ist, dass das Finanzamt genau sehen kann, wie viel Zinsen Karl für die gemietete Immobilie bezahlt. Nur dann kann er die Hypothekenzinsen von der Mieteinnahmensteuer abziehen. Dann ist nur noch das, was übrig bleibt, steuerpflichtig.
Anmerkung: Wenn Karl und seine Frau sich scheiden lassen würden, würde dies den Darlehensvertrag nicht ändern. Derjenige, der den Darlehensvertrag unterzeichnet hat, ist immer derjenige, der zur Zahlung verpflichtet ist, und in diesem Fall hat nur Karl den Vertrag unterzeichnet. Die Bank ist nicht daran interessiert, ob einer der Ehegatten auszieht oder ob es eine Scheidung gibt. Die Ehefrau von Karl kann nicht für die Schulden ihres Mannes verantwortlich gemacht werden.
Wie Sie Ihren Kauf strukturieren
Vermieter können durch sorgfältige Planung des Immobilienkaufs die Steuereinsparungen bei den Mieteinnahmen maximieren.
Nehmen Sie Einzelheiten zur Miete in den Kaufvertrag auf.
Um auf Karls Situation zurückzukommen, kann er Hypothekenzinsen von der Mieteinnahmensteuer abziehen, weil er alles richtig gemacht hat. Er hat im Kaufvertrag genau aufgeschrieben, welche Hälfte wie viel kostet, wo er und seine Frau wohnen werden und welchen Teil er mietet.
Einrichten separater Bankkonten
Vor allem richtete Karl zwei getrennte Konten bei seiner Bank ein: ein Konto für seine Hälfte und ein weiteres Konto für den Kredit zur Finanzierung der gemieteten Hälfte. Damit kann er dem Finanzamt leicht nachweisen, dass er nur die Zinsen für die gemietete Hälfte abziehen will.
Insgesamt kostete Karls Doppelhaus 200.000 Euro. Für seine Haushälfte konnte er 100.000 € Eigenkapital einbringen. Die restlichen 100.000 € lieh er sich für den zweiten Teil des Hauses. Er zahlt jedes Jahr 5 % Zinsen auf das Darlehen (5.000 €). Dieses Geld kann er vollständig von seinen Steuern absetzen.
Wenn ein Vermieter den Bankkredit auf einem Konto erhält und das gesamte Duplex von diesem einen Konto aus finanziert, kann der Vermieter die Hypothekenzinsen nicht von der Mieteinnahmensteuer abziehen.
Warum ist das so? Weil das Finanzamt nicht klar erkennen konnte, wie viel Zinsen der Vermieter zahlt. Im Fall von Karl muss das Finanzamt die Hypothekenzinsen sehen, die Karl für die Hälfte des von ihm vermieteten Duplex zahlt. Es gibt nur Steuererleichterungen für die gemietete Wohnung, nicht für den Raum, den Karl selbst bewohnt.
Eine unklare Situation kann die Steuern erschweren
Wenn der Vermieter die Darlehenszinsen nicht genau zuweist, berechnet das Finanzamt die Zinsen selbständig. Die Berechnungen des Finanzamtes sind in der Regel weniger günstig. In der Regel teilt das Finanzamt die Gesamtzinsen für das Darlehen einfach gleichmäßig auf die selbst genutzten und gemieteten Wohnräume auf.
Im Fall von Karl sieht dies so aus:
150 Quadratmeter (die gemietete Hälfte des Hauses): 300 Quadratmeter (die gesamte Wohnfläche des Duplex) x 5.000 € (Gesamtdarlehenszinsen/Jahr) = 2.500 €.
Wenn Sie also planen, ein Haus oder eine Wohnung zur Miete zu kaufen, sollten Sie sich vor der Aufnahme des Darlehens beraten lassen so dass sie ein Teil von der Steuer absetzen können. Schon der kleinste Fehler kann dazu führen, dass das Finanzamt die Darlehenszinsen nicht korrekt zuweist. Eine sorgfältige Planung stellt sicher, dass Sie die Hypothekenzinsen von der Mieteinnahmensteuer abziehen können.
Vermieter können Hypothekenzinsen auch nach dem Verkauf der Immobilie abziehen.
Wenn ein Vermieter seine Immobilie verkauft, wird der Erlös in der Regel für die Rückzahlung des verbleibenden Kredits verwendet. Was aber, wenn die Mittel nicht ausreichen, um die verbleibenden Schulden zu begleichen? Dann muss der Vermieter den Kredit weiter zurückzahlen.
In diesem Fall fallen weiterhin Zinsen an. Der Vermieter kann die Zinsen also weiterhin von seinen Steuern abziehen. Die Zinsen gelten dann als so genannte zusätzliche Einkommenskosten für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Anhang V. Dies gilt für alle nach 1998 verkauften Immobilien.
Der Vermieter muss jedoch die beiden folgenden Bedingungen erfüllen:
1) Der Vermieter kann die Verbindlichkeit nicht mit dem Verkaufserlös tilgen (d.h. das Darlehen zurückzahlen).
2) Der Vermieter muss noch vor dem Verkauf der Immobilie weitere Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielen wollen.
Wichtig: Sie müssen den gesamten Erlös aus dem Immobilienverkauf zur Rückzahlung Ihrer Hypothek verwenden. Wenn Sie das Geld z.B. für den Kauf einer neuen Immobilie verwenden, können Sie die Zinsen auf den rückzahlbaren Teil des Darlehens nicht mehr abschreiben (FG Niedersachsen 4 K 236/14).
Sonderkonditionen für Verkäufe vor 1999 : keine zusätzlichen Kosten
Wenn Sie Ihre Immobilie vor dem 1. Januar 1999 verkauft haben, gelten die Hypothekenzinsen nicht mehr als nachträgliche Ausgaben. In dieser Situation kann ein Vermieter Hypothekenzinsen nicht von den steuerpflichtigen Mieteinnahmen abziehen. Das Bundesfinanzministerium in Deutschland begründet diese Entscheidung damit, dass die Kreditzinsen als wirtschaftlicher Zusammenhang an die tatsächliche Miete gebunden bleiben müssen.
Vermieter können Zinsen für Umschuldungsdarlehen abziehen
In vielen Fällen zahlt ein Vermieter einen sehr hohen Zinssatz für ein aktuelles Darlehen und könnte von einem niedrigeren Zinssatz für ein neues Darlehen profitieren. Wenn dies der Fall ist, kann der Vermieter sein Darlehen zurückzahlen oder sich refinanzieren.
Wenn der Vermieter die Immobilie bereits verkauft hat, kann der Vermieter die Kosten für die umgeschuldeten Darlehenszinsen als nachträgliche Einkommenskosten von der Steuer absetzen. Der Wert des Umschuldungsdarlehens darf jedoch nicht höher sein als das zu ersetzende Restdarlehen. Die Umschuldung erfolgt im Rahmen einer üblichen Finanzierung, die der BFH in einem Urteil vom 8. April 2014 (Aktenzeichen IX R 45/13) geklärt hat.
Hinweis: Wenn der Vermieter das Darlehen vorzeitig vollständig zurückzahlt, muss der Vermieter möglicherweise eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung an den Kreditgeber zahlen.
